Wer eine Wohnung in Japan mieten möchte, muss deutlich mehr als die ausgeschriebene Monatsmiete einplanen. Kaution, Schlüsselgeld, Maklerprovision, Mietgarantie, Versicherung und weitere Gebühren können bereits vor der Schlüsselübergabe mehrere Hunderttausend Yen kosten.
Besonders teuer wird es, wenn gleichzeitig Reikin und Shikikin verlangt werden. Die folgende Kostenrechnung zeigt anhand einer Wohnung mit 100.000 Yen Grundmiete, welche Beträge tatsächlich anfallen, was später zurückgezahlt werden kann und an welchen Stellen sich sparen lässt.
Warum die angegebene Monatsmiete nicht die ganze Rechnung zeigt
Japanische Wohnungsanzeigen nennen meist zuerst die Grundmiete und eine monatliche Verwaltungsgebühr. Die eigentlichen Einzugskosten erscheinen häufig erst im Exposé oder im schriftlichen Kostenvoranschlag des Maklers.
“In total, you will need to pay about 5 to 7 months’ rent before you can move in.”
— International Support Center der Tohoku University
Die Universität nennt fünf bis sieben Monatsmieten als Orientierung, weist jedoch auf regionale Unterschiede hin. Ein Angebot mit niedriger Miete kann durch hohe Einmalgebühren teurer werden als eine Wohnung mit höherer Monatsmiete.
Reikin und Shikikin: Der entscheidende Unterschied
Reikin und Shikikin werden häufig als Vielfaches der Grundmiete angegeben. Bei der Formulierung „Shikikin 1, Reikin 1“ muss jeweils eine Monatsmiete für beide Positionen gezahlt werden.
| Begriff | Japanische Schreibweise | Funktion | Rückzahlung |
|---|---|---|---|
| Shikikin | 敷金 | Kaution für offene Forderungen und Schäden | Verbleibender Betrag grundsätzlich rückzahlbar |
| Reikin | 礼金 | Einmalige Zahlung an den Vermieter | Keine Rückzahlung |
| Maklerprovision | 仲介手数料 | Vergütung des Immobilienmaklers | Keine Rückzahlung |
| Garantiegebühr | 保証会社利用料 | Gebühr der Garantiegesellschaft | Keine Rückzahlung |
| Verwaltungsgebühr | 管理費・共益費 | Laufende Kosten gemeinschaftlicher Bereiche | Monatlich fällig |
“The key money is not returned.”
— International Support Center der Kyoto University
Reikin ist keine staatliche Steuer und keine gesetzlich vorgeschriebene Gebühr. Bezahlt wird es nur, wenn die Position Bestandteil des konkreten Mietangebots und Vertrags ist.
Was passiert mit der Kaution
Das japanische Zivilgesetzbuch regelt die Kaution in Artikel 622-2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter den verbleibenden Betrag erstatten, darf zuvor jedoch berechtigte Forderungen abziehen.
Dazu gehören beispielsweise ausstehende Mieten oder vom Mieter verursachte Schäden. Normale Alterung und gewöhnlicher Verschleiß sind nicht automatisch mit einer Beschädigung gleichzusetzen.
Für die spätere Abrechnung sollten Mieter:
- Wände, Böden, Türen und Einbauten beim Einzug fotografieren;
- vorhandene Kratzer und Flecken schriftlich melden;
- ein Übergabeprotokoll verlangen;
- Reparaturmeldungen und E-Mails aufbewahren;
- beim Auszug eine detaillierte Kostenaufstellung anfordern.
Eine vertraglich vereinbarte Endreinigung kann unabhängig vom Zustand der Wohnung berechnet werden. Deshalb muss die Reinigungsklausel bereits vor der Unterschrift geprüft werden.
Der Bürge und die japanische Garantiegesellschaft
Ein persönlicher Bürge in Japan – rentai hoshōnin – haftet für vertragliche Forderungen, wenn der Mieter nicht zahlt. Für ausländische Interessenten ist ein in Japan lebender Bürge mit ausreichendem Einkommen häufig schwer zu finden.
“Use of a rental guarantee company or providing a guarantor is necessary.”
— Mietleitfaden des japanischen Ministeriums MLIT
Viele Vermieter verlangen deshalb die Nutzung einer privaten Garantiegesellschaft. Sie bezahlt den Vermieter bei einem Zahlungsausfall, fordert das Geld danach aber vom Mieter zurück.
Typische Kostenmodelle sind:
- einmalig 50 bis 100 Prozent der monatlichen Gesamtmiete;
- jährliche Erneuerungsgebühr;
- monatlicher Prozentsatz auf Miete und Verwaltungsgebühr;
- Kombination aus Anfangsgebühr und laufender Gebühr.
Die Tohoku University nennt eine anfängliche Gebühr von 50 bis 100 Prozent der Monatsmiete als allgemeine Orientierung. Die genauen Bedingungen stehen im Vertrag der jeweiligen Gesellschaft.
Echte Kostenrechnung bei 100.000 Yen Monatsmiete
Das Beispiel geht von einem Einzug am ersten Monatstag aus. Die Grundmiete beträgt 100.000 Yen, die Verwaltungsgebühr 8.000 Yen und die Garantiegebühr 50 Prozent der monatlichen Gesamtzahlung.
| Kostenposition | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Erste Grundmiete | 1 × 100.000 Yen | 100.000 Yen |
| Verwaltungsgebühr | 1 × 8.000 Yen | 8.000 Yen |
| Shikikin | 1 Monatsmiete | 100.000 Yen |
| Reikin | 1 Monatsmiete | 100.000 Yen |
| Maklerprovision | 100.000 Yen + 10 % Steuer | 110.000 Yen |
| Garantiegesellschaft | 50 % von 108.000 Yen | 54.000 Yen |
| Versicherung | angenommener Vertragspreis | 20.000 Yen |
| Schlossaustausch | angenommener Vertragspreis | 22.000 Yen |
| Endreinigung | angenommener Vertragspreis | 44.000 Yen |
| Gesamtsumme | 558.000 Yen |
Vor dem Einzug werden somit 558.000 Yen fällig. Das entspricht dem 5,58-Fachen der Grundmiete.
Von dieser Summe sind lediglich 100.000 Yen als Shikikin potenziell rückzahlbar. Die übrigen 458.000 Yen bestehen aus der ersten Monatszahlung und nicht erstattungsfähigen Gebühren.
Was bei einem Einzug in der Monatsmitte passiert
Bei einem Einzug zur Monatsmitte wird die erste Miete normalerweise tageweise berechnet. Gleichzeitig können Vermieter bereits die vollständige Miete für den nächsten Monat verlangen.
Bei 100.000 Yen Grundmiete und einem Einzug am 16. Tag eines 30-Tage-Monats könnten ungefähr 50.000 Yen anteilige Grundmiete anfallen. Hinzu kommen die volle Miete des Folgemonats und die entsprechenden Verwaltungsgebühren.
Die Vorauszahlung des Folgemonats ist keine zusätzliche Gebühr. Sie erhöht jedoch den Geldbetrag, der kurzfristig verfügbar sein muss.
Drei mögliche Rechnungen für dieselbe Monatsmiete
Die Mietkosten in Japan unterscheiden sich auch bei identischer Grundmiete erheblich. Ausschlaggebend sind Reikin, Shikikin, Maklerprovision und das Tarifmodell der Garantiegesellschaft.
| Vertragsmodell | Bedingungen | Einzugskosten |
|---|---|---|
| Günstig | Kein Reikin, kein Shikikin, halbe Maklerprovision, Garantie 50 % | 303.000 Yen |
| Klassisch | Je 1 Monat Reikin und Shikikin, volle Provision, Garantie 50 % | 558.000 Yen |
| Teuer | Je 2 Monate Reikin und Shikikin, volle Provision, Garantie 100 % | 812.000 Yen |
In allen drei Varianten kostet die Wohnung monatlich 100.000 Yen zuzüglich 8.000 Yen Verwaltung. Trotzdem beträgt der Unterschied bei der Anfangszahlung 509.000 Yen.
Welche weiteren Gebühren auftauchen können
Die Bezeichnung „kein Reikin“ garantiert noch keinen günstigen Vertrag. Vermieter und Verwaltungsgesellschaften können andere einmalige oder laufende Positionen verlangen.
Häufig vorkommende Zusatzkosten sind:
- Feuer- und Hausratversicherung;
- Schlossaustausch oder Neucodierung;
- Endreinigung;
- Desinfektion oder Schädlingsbehandlung;
- technische Notfallbetreuung;
- Bearbeitungsgebühr;
- Parkplatz- oder Fahrradstellplatzgebühr;
- Verlängerungsgebühr nach zwei Jahren;
- Vertragsstrafe bei einem frühen Auszug.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Pakete, die automatisch verlängert werden. Eine monatliche Servicegebühr von nur 1.500 Yen kostet über zwei Jahre bereits 36.000 Yen.
Wie sich die Anfangskosten senken lassen
Eine Wohnung in Japan ohne Reikin spart im Rechenbeispiel sofort 100.000 Yen. Vor der Besichtigung sollte der Makler deshalb um eine vollständige Aufstellung der shoki hiyō – der anfänglichen Vertragskosten – gebeten werden.
Praktische Möglichkeiten sind:
- Nach 礼金なし – reikin nashi – suchen.
- Angebote mehrerer Makler für dasselbe Gebäude vergleichen.
- Nach einer reduzierten Maklerprovision fragen.
- Höhe und Folgekosten der Mietgarantie prüfen.
- Kostenlose Mietmonate auf Kündigungsstrafen untersuchen.
- Doppelberechnungen für Reinigung hinterfragen.
- Provisionsfreie oder direkt verwaltete Wohnungen vergleichen.
Verhandlungsspielraum besteht eher bei älteren oder länger leer stehenden Wohnungen. Bei beliebten Neubauten in zentralen Lagen ist er meist kleiner.
Warum eine Wohnung ohne Shikikin nicht automatisch günstiger ist
„Shikikin 0“ reduziert zunächst die erforderliche Zahlung. Beim Auszug können Reinigungs- und Reparaturkosten jedoch separat in Rechnung gestellt werden.
Ein Angebot ohne Kaution kann stattdessen eine feste Endreinigung, eine nicht rückzahlbare Vertragsgebühr oder höhere Garantiegebühren enthalten. Entscheidend ist deshalb die Summe aller Positionen während der geplanten Mietdauer.
Für einen realistischen Vergleich eignet sich diese Formel:
Gesamtkosten = Einzugskosten + laufende Monatskosten + Verlängerungsgebühren + erwartete Auszugskosten
Der rückzahlbare Teil des Shikikin sollte dabei nicht vorschnell als sichere Erstattung eingeplant werden.
Welche Dokumente ausländische Mieter benötigen
Die Bonitätsprüfung beginnt normalerweise nach der Auswahl einer konkreten Wohnung. Fehlende Unterlagen können die Prüfung verzögern oder zum Verlust des Angebots führen.
Typischerweise werden verlangt:
- Reisepass;
- gültige Residence Card;
- Arbeitsvertrag oder Immatrikulationsbescheinigung;
- Einkommensnachweise;
- japanische Telefonnummer;
- aktueller Wohnsitz oder Kontakt in Japan;
- Angaben zum Arbeitgeber;
- Notfallkontakt;
- japanisches Bankkonto;
- Dokumente des Bürgen oder der Garantiegesellschaft.
Einige Anbieter akzeptieren Kontoauszüge oder Vorauszahlungen, wenn noch kein regelmäßiges japanisches Einkommen vorhanden ist. Dies muss vor der Bewerbung geklärt werden.
Checkliste vor der Vertragsunterzeichnung
Der Makler sollte einen schriftlichen Kostenvoranschlag mit jeder einzelnen Position vorlegen. Mündliche Aussagen reichen bei späteren Streitigkeiten kaum aus.
Vor der Zahlung sind folgende Punkte zu kontrollieren:
- Ist Reikin ausdrücklich als nicht rückzahlbar gekennzeichnet?
- Welche Abzüge vom Shikikin sind vorgesehen?
- Wie wird normaler Verschleiß behandelt?
- Muss die Garantiegesellschaft jährlich bezahlt werden?
- Enthält die Maklerprovision bereits die Verbrauchsteuer?
- Wird der nächste Monat im Voraus berechnet?
- Gibt es eine Verlängerungsgebühr?
- Welche Kündigungsfrist gilt?
- Droht bei Auszug im ersten Jahr eine Vertragsstrafe?
- Ist eine feste Endreinigung vereinbart?
Häufig gestellte Fragen
Wird Reikin beim Auszug zurückgezahlt?
Nein. Reikin ist eine einmalige vertragliche Zahlung an den Vermieter und keine Kaution.
Ist Shikikin vollständig rückzahlbar?
Der verbleibende Betrag wird grundsätzlich zurückgezahlt. Offene Forderungen, vereinbarte Reinigungskosten und vom Mieter verursachte Schäden können vorher abgezogen werden.
Brauchen Ausländer immer einen japanischen Bürgen?
Nein. Viele Vermieter akzeptieren eine private Garantiegesellschaft, während einzelne Anbieter weder einen persönlichen Bürgen noch eine Garantiegesellschaft verlangen.
Wie hoch ist die Gebühr einer Garantiegesellschaft?
Die anfängliche Gebühr liegt häufig bei 50 bis 100 Prozent der monatlichen Gesamtmiete. Hinzukommen können jährliche oder monatliche Folgegebühren.
Sind fünf bis sieben Monatsmieten beim Einzug realistisch?
Ja, bei einem klassischen Vertrag mit Reikin, Shikikin, Maklerprovision und Mietgarantie. Gebührenarme Angebote können deutlich darunter liegen.
Kann Reikin verhandelt werden?
Eine Verhandlung ist möglich, aber der Vermieter muss keiner Reduzierung zustimmen. Die Chancen steigen bei längerem Leerstand oder schwächerer Nachfrage.
Wie viel Geld sollte man bei 100.000 Yen Miete bereithalten?
Für einen klassischen privaten Mietvertrag sind etwa 500.000 bis 700.000 Yen ein vernünftiger Planungsrahmen. Die verbindliche Summe ergibt sich ausschließlich aus dem Kostenvoranschlag und dem konkreten Vertrag.
